Caution des baux de location : ce qui change au 1 janvier 2022
L’acte de cautionnement
L’acte de caution permet au propriétaire-bailleur de se protéger en cas de défaut de paiement du locataire (loyer ou charges), ou si une détérioration du bien est constatée en fin de location lors de la restitution des clés. A la signature du bail, un garant est sélectionné par le locataire et validé par le bailleur en fonction de sa solvabilité. Il s’agit en règle générale, d’une personne physique choisie dans l’entourage du locataire, mais pas obligatoirement comme vous pourrez le constater dans notre article sur la garantie de loyers impayés. Le garant s’engage, via la rédaction d’un acte de cautionnement, à verser au propriétaire-bailleur les sommes dues par le locataire en cas de défaillance de celui-ci.
Or, la loi encadrant la rédaction d’un acte de cautionnement permettait jusqu’alors au garant de se libérer plus ou moins facilement de ses obligations : acte ne contenant pas les mentions obligatoires imposées par la loi, présence de ratures ou de légères erreurs, etc. Ces différentes failles, utilisées par les garants pour contester l’acte de caution initialement rédigés par leurs soins, donnent ainsi inévitablement lieu à des contentieux en justice dont l’issue s’avère bien souvent non favorable au propriétaire créancier. La loi se devait donc d’évoluer sur ce point. C’est chose faîte.
Votre cabinet Organigram vous présente plus en détail les évolutions de la caution, prenant effet en janvier 2022.
Réforme de la caution en 2022
Afin de renforcer la protection des propriétaires, les dispositions de l’ordonnance 2021-1192 du 15 septembre 2021, portant sur la réforme du droit des sûretés, entreront en vigueur au 1er janvier 2022. Ces dernières prévoient deux grandes nouveautés concernant les actes de caution des baux d’habitation : ils seront dorénavant totalement dématérialisés d’une part, et leur rédaction deviendra également libre. Exit donc le modèle légal à respecter et les contestations qui en découlaient.
L’acte de cautionnement devra tout de même clairement exprimer la compréhension des obligations auxquelles le garant s’engage, ainsi que le montant maximum en principal et accessoires, en toutes lettres et en chiffres. Ainsi, la mention obligatoire ne disparaît pas totalement mais son contenu est largement modifié afin d’offrir plus de libertés au garant lors de la rédaction, et plus de sécurité au bailleur. En cas de contestation, il reviendra au magistrat d’apprécier le caractère suffisant de la notion d’engagement du garant.
Si la loi ELAN avait déjà supprimé l’obligation de mention manuscrite, la reforme actuelle officialise une dématérialisation totale de l’acte de cautionnement via la possibilité de signature électronique.
De nouvelles avancées qui visent à renforcer la confiance entre les propriétaires-bailleurs et les locataires, ainsi que la fluidité et la transparence des échanges.
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Christophe GAUTHIER
Publié le 29/12/2021 par
Christophe GAUTHIER
